Delta Law

وکالت به عقدی اطلاق می‌شود که شخصی(موکل)، شخص دیگری را(وکیل) نایب خود برای انجام کاری قرار می‌دهد تا از جانب وی موضوع وکالت را انجام دهد. این وکالت گاهی عواقبی دارد. در معامله وکالتی، فروشنده مورد معامله (اعم از ملک یا خودرو) را به خریدار انتقال می‌دهد. اما در آن زمان بنام او سند نمی‌زند و به خریدار وکالت داده می‌شود. در این مطلب از مجله‌دلتا به عواقب معاملات وکالتی می‌پردازیم. معاملات وکالتی در اغلب موارد، فروشنده ملکی که فاقد سند مالکیت است، جهت انتقال سند قطعی به خریدار وکالت بلاعزل می‌دهد. عامه مردم تصور می‌‌کنند که با اخذ این وکالت بلاعزل، خریدار در هر زمان که اراده نماید، می‌تواند سند قطعی را بنام خویش انتقال دهد که متاسفانه این تصور بشدت اشتباه و نادرست می‌باشد. عبارت بلاعزل به‌ معنای این است که فروشنده نمی‌تواند شخصا وکالت را فسخ و خریدار را عزل نماید. اما با این حال امکان فسخ قرارداد به طرق دیگر وجود دارد. مشکلات معاملات وکالتی مطابق با قانون مدنی، عقد وکالت با فوت یا حجر هر یک از طرفین، از بین می‌رود. بلاعزل بودن یا نبودن نیز در هر دو صورت هیچ تاثیری ندارد و  وکالت از بین می‌رود. جهت جلوگیری از بروز چنین مشکلاتی، توصیه می‌شود که مبایعه‌نامه‌ای نیز میان خریدار و فروشنده تنظیم گردد تا انتقال صورت بگیرد، در این شرایط خریدار، مالک ملک شده است.  حتی در صورت فوت فروشنده، خریدار می‌تواند با مراجعه به دادگاه، ورثه وی را ملزم به انجام تعهد مبنی بر انتقال سندرسمی نماید. نکته مهم این است که با اخذ وکالت بلاعزل از فروشنده به خریدار، با وکالت مزبور، هیچ‌گونه مالکیتی به خریدار منتقل نمی‌شود. این مورد فقط در صورت انتقال سند قطعی و تنظیم مبایعه‌نامه صورت می‌پذیرد. متاسفانه گاهی اوقات فروشنده علی‌رغم اعطای وکالت بلاعزل به خریدار، طی یک معامله دیگر، ملک را به فرد دیگری واگذار نموده و سند قطعی را بنام وی منتقل می‌نماید. جهت جلوگیری از بروز چنین مشکلی در معامله وکالتی توصیه می‌گردد: هم‌زمان با اخذ وکالت بلاعزل، مبایعه&zw,مجله دلتا,نکات حقوقی,عواقب معامله های وکالتی,وکالت در معامله,تبعات معامله وکالتی ...ادامه مطلب

اگر زنی قبل از به اجرا گذاشتن مهریه خود یا بعد از آن متوجه انتقال اموال از سوی همسرش به فرد دیگری شود برای ثبت دادخواست باید به دفتر خدمات قضایی مراجعه کند. معامله صوری معامله‌ای است که در طی آن خریدار و فروشنده قصد و نیت انجام معامله نداشته و در واقع هیچ وجهی بین طرفین مبادله نشده است. در این نوشتار از مجله‌دلتا به معامله صوری قبل از مطالبه مهریه می‌پردازیم. مانند زمانی که مرد برای فرار از پرداخت مهریه معامله صوری انجام می‌دهد و آپارتمان خود را به نام خواهرش می‌زند. در اینجا نه مبلغی رد و بدل می‌شود و نه قصد خرید و فروشی وجود دارد و در واقع نه خریدار و نه فروشنده‌ای وجود ندارد. زن در این حالت می‌بایستی دادخواستی تحت عنوان ابطال قرارداد ، تقدیم دادگاه کند و مدعی صوری بودن معامله همسرش برای فرار از دین مهریه بشود. با این شرایط اگر ثابت شود معامله صوری بوده، دادگاه دستور ابطال معامله را می‌دهد. طبق ماده ۲۱۸ مکرر قانون مدنی، هرگاه طلبکار به دادگاه دادخواست داده و دلیل ارائه نماید، که مدیون برای فرار از دین قصد فروش اموال خود و معامله صوری را دارد، دادگاه می‌تواند قرار توقیف اموال وی را به میزان بدهی صادر کند البته طبق این ماده ۴ شرط باید فراهم باشد.  عموما مالی موجود باشد. اثبات غیر واقعی بودن معامله توسط زوجه.  ثابت کردن این موضوع که نیت مرد فرار از پرداخت مهریه بوده است.  فرد انتقال‌گیرنده از موضوع و سوء نیت مرد آگاه بوده و با او هم‌دست بوده است. در غیر این ۴ شرط اگر باشد، دادگاه اعلام می‌کند که نیت زوج فرار از دین نبوده و به علت اضطرارش مال را فروخته است. مجازات فردی که فرار از دین کرده چیست؟ طبق ماده ۴ نحوه اجرای محکومیت‌های مالی، هرکس به قصد فرار از دین و تعهدات مالی، مال خود را به دیگری انتقال دهد. عمل او جرم تلقی شده و فرد به حبس تعزیری محکوم خواهد شد. طبق این ماده فرد انتقال‌گیرنده نیز اگر با علم دست به معامله صوری زده باشد، شریک‌جرم محسوب می‌شود. در این صورت عین مال و در صورت تلف یا انتقال، مثل یا قیمت آن، از اموال انتقال‌گیرنده به عنوان جریمه اخذ و از محل آن پرداخت خ,مجله دلتا,نکات حقوقی,معامله صوری قبل از مطالبه مهریه,فرار از پرداخت مهریه با معامله صوری ...ادامه مطلب

مهریه و قسط بندی مهریه یکی از اصلی ترین موضوعاتی است که بعد از طرح پرونده طلاق پیش می‌آید. البته لزومی برای دریافت مهریه در زمان طلاق وجود ندارد. مهریه یک بدهی است که با نظر و رای دادگاه می‌تواند به شکل اقساط نیز دریافت شود. در اغلب موارد زنان و مردان حکم دادگاه بدوی درباره تقسیط مهریه را نمی‌پذیرند و با اعتراض نسبت به این حکم، شانس خود را برای به دست آوردن رای مطلوب امتحان می‌کنند. در این نوشتار از مجله‌دلتا به عدم‌ پرداخت اقساط مهریه می‌پردازیم. برخی مردان تصور می‌کنند بعد از پرداخت چند قسط مهریه، می‌توانند کاری کنند تا باعث عدم‌ پرداخت اقساط مهریه شود. اما باید به این مساله توجه کرد که در صورت عدم پرداخت اقساط مهریه، مهریه از حالت اقساط به حالت«حال» درمی‌آید و اصطلاحا این دین «حال» می‌شود و با منتفی شدن حالت« اقساط مهریه » مرد مجبور خواهد شد تا تمامی‌ آن را به شکل نقد بپردازد و دیگر امکان قسطی شدن آن وجود نخواهد داشت.  تصور غلط درباره پرداخت مهریه یکی از این تصورات این است که مرد می‌تواند چند قسط از مهریه را در اجرای احکام دادگاه بپردازد و پس از آن می‌تواند با هدف اذیت و آزار زن، اقساط دیگر را در دادگاه‌های شهرهای دیگر بپردازد. اما مهریه تنها در شعبه‌ای از اجرای احکام قابل پرداخت است که در آن پرونده تشکیل شده باشد و اساسا هیچ کدام از دادگاه‌های خانواده دیگر در سراسر کشور اقساط مهریه  را از مرد دریافت نمی‌کنند، مگر آن‌که پرونده‌ای در آن شهر تشکیل شده باشد. این مساله هم تنها در شرایطی رخ می‌دهد که محل زندگی یا کار مرد به شهری دیگر منتقل شود و او بتواند این تغییر جغرافیایی را با دلایل کافی به دادگاه اثبات کند، در آن صورت پرونده نیز ممکن است به آن شهر منتقل شود. البته اقساط مهریه از سوی اعضای خانواده، دوستان، پیک موتوری و… هم قابل پرداخت است. تا هیچ مردی به بهانه‌هایی مانند حضور در ماموریت کاری، بیماری احتمالی، گرفتاری شغلی و… از زیر پرداخت این دین شانه خالی نکند. در اغلب دادگاه‌ها هم بابت پرداخت مهریه از فرد مراجعه‌کننده امضا گرفته,مجله دلتا,نکات حقوقی,عدم پرداخت اقساط مهریه,تبعات ندادن قسط مهریه ...ادامه مطلب

در گزارش پیش رو به بررسی قیمت گران‌ترین خانه‌هایی که طی یک ماه اخیر در بازار املاک تهران معامله شده خواهیم پرداخت. به گزارش «مجله ملکی دلتا»، مناطق یک و سه و برخی از محله‌ها در منطقه دو تهران، از گران‌ترین مناطق پایتخت محسوب می‌شود که قیمت بازار املاک در آن‌ها بسیار بالاست. قیمت مسکن در این مناطق خصوصا در منطقه یک گاه به ارقامی عجیب می‌رسد و در یک ماه اخیر برخی از واحدها با قیمت بالای  100میلیون تومان به ازای هر متر مربع نیز به فروش رسیده که با توجه به متراژ بالای واحدها، اعدادی عجیب به ثبت رسیده است. در ادامه این گزارش به بررسی قیمت برخی از گران‌ترین واحدهایی که در تهران معامله شده است، خواهیم پرداخت. لازم به ذکر است، این ارقام بر اساس معاملاتی است که طی یک ماه اخیر انجام و در سامانه اطلاعات بازار املاک ایران ثبت شده است. این ارقام به طور مطلق قیمت مسکن در محله‌های مذکور را عنوان نمی‌کند و قیمت مسکن در هر محله با توجه به عوامل مختلف، متفاوت است. نگاهی به قیمت خانه‌های لاکچری یکی از واحدهای گران‌قیمتی که در این بازه به فروش رسید، یک خانه 273 متری و 22 ساله در اقدسیه بود. این خانه متری 111 میلیون و 941 هزار تومان فروخته شد. همچنین برای خرید یک خانه  512متری و 50 سال ساخت در قیطریه حدود 120 میلیون تومان برای هر متر مربع پرداخت شد که قیمت کل واحد چیزی حدود 60 میلیارد تومان بوده است. از گران‌ترین واحدهایی که در طی این مدت در تهران ثبت شد، واحدی 452 متری و 30 ساله در نیاوران بود که قیمت نهایی آن حدود 74 میلیارد تومان ثبت شد. واحدی 218 متری و نوساز در الهیه نیز با قیمت 156 میلیون تومان برای هر متر مربع به فروش رسید. یک دستگاه آپارتمان 248 متری و 10 ساله در فرمانیه با قیمت 121 میلیون تومان به ازای هر متر مربع به فروش رفت. واحدی 75 متری و یک ساله در ولنجک نیز متری 108 میلیون و 822 هزار تومان تومان معامله شد. سعادت‌آباد و شهرک غرب نیز محله‌هایی گران قیمت در منطقه دو شهرداری تهران محسوب می‌شوند و قیمت مسکن در این محله‌ها نیز برخی اوقات با قیمت مسکن در منطقه یک برابر است. واحدی 183متری و نوساز در سعادت‌آباد متری 155 میلیون توما,گران ترین خانه های تهران, مجله ملکی دلتا, خانه‌های لاکچری, قیمت آپارتمان ...ادامه مطلب

اثبات اصالت سند دست نویس، مشکلات متعددی دارد، زیرا بسیاری از این دست‌ نوشته‌ها قابلیت جعل دارند. اسناد و دست‌ نوشته‌های عادی مشکلات متعددی دارند و باید مراقب بود تا در دام این اسناد قرار نگرفت. در این نوشتار تبعات و معایب استفاده از سند دست نویس بررسی شده است. در ادامه با مجله دلتا همراه باشید. اثبات اصالت سند دست نویس اثبات اصالت این دسته از اسناد؛ مشکلات متعددی دارد و مرجع خطر پذیری محسوب می‎‌شود. به دلیل آن که بسیاری از این دست‌ نوشته‌ها قابلیت جعل شدن دارند، باید اصالت نوشته عادی حتما توسط کارشناسان به اثبات برسد و البته این موضوع با اشکالاتی روبه‌‎رو است. افراد باید توجه داشته باشند که تا جای ممکن از اسناد دست نوشته دوری کنند و به‌ جای آن، سند خود را حتما در دفاتر اسناد رسمی به ثبت برسانند. هنگامی که یک سند دست‌ نوشته یا سند عادی، به دادگاه ارائه می‌شود، دادگاه آن را به کارشناس مربوطه ارجاع می‌دهد، اما اگر کارشناس صلاحیت سند دست نویس را مورد تایید قرار ندهد، سند در حکم اسناد جعلی محسوب و جرم کیفری ایجاد می‌شود. مجازات استفاده از سند دست نویس مجعول اگر اصالت سند اثبات نشود در این هنگام فرد ذینفع در پرونده، شکایتی تحت عنوان «جعل» و «استفاده از سند جعل شده» را در دادگاه مطرح می‌کند که مجازات هر کدام از آن‌ها حداقل ۶ ماه حبس است. بنابراین اگر در پی معامله ملک یا زمین هستید باید حتما به این نکته توجه کنید که ملک را از اداره ثبت اسناد استعلام کرده و پس از آن که جواب مثبت استعلام آمد، ملک مورد نظر را معامله کنید. توجه به استعلامات حقوقی اهمیت بسیاری دارد، زیرا گاهی اوقات اتفاق می‌افتد که ملک به دلایل قانونی در رهن فردی دیگر بوده و خود فروشنده هم اجازه معامله نداشته است و این موضوع مشکلات متعددی را ایجاد خواهد کرد. پیشنهاد مطالعه : برای مطالعه بیشتر به مطلب برای رفع مشکلات ثبتی املاک چه باید کرد؟ مراجعه کنید. ,مجله دلتا,نکات حقوقی آنلاین,تبعات سند دستویس,قانون اسناد دستنویس,آیا سند دستنویس معتبر است؟ ...ادامه مطلب

قطعا افراد مختلف با داشتن هرگونه شرایطی، مجاز به انجام معامله نیستند. به دلیل وجود حساسیت‌های فراوان در خصوص معامله، قانون گذار داشتن یک‌سری شرایط را برای معامله کننده در نظر گرفته است. در قانون ایران برای معاملات نیاز است که اشخاص به سن رشد رسیده باشند. یکی از مواردی که نشان می‌دهد شخص به سن رشد رسیده است، رسیدن به سن ۱۸ سالگی است. در این نوشتار از مجله دلتا به بررسی سن قانونی افراد برای معامله ماشین و موتورسیکلت پرداخته می‌شود. انجام معامله توسط افراد زیر ۱۸ سال همانطور که گفته شد سن قانونی، جهت معامله کردن، مطابق قانون ۱۸ سال تمام در نظر گرفته شده است. البته افراد قبل از  رسیدن به سن ۱۸ سال نیز با اجازه پدر یا قیم(سرپرست) خود می‌توانند معامله کنند. البته این اجازه به صورت کتبی، در یکی از دفتر خانه‌های اسناد رسمی از طرف پدر یا سرپرست فرد، باید به او داده شده باشد. اگر قرار است فردی که زیر ۱۸ سال سن دارد بخواهد مال خود را بفروشد باید سرپرست او این کار را انجام دهد، سرپرست او می‌تواند پدرش باشد و یا اشخاصی که در قانون تعیین و مشخص شده‌اند. همچنین تنظیم سند رسمی هم به عهده پدر است. سن قانونی برای سند زدن ماشین و موتور سیکلت همانطور که گفته شد اگر کسی بخواهد معامله‌ای کند برای مثال ماشینی که دارد را بفروشد و زیر ۱۸ سال سن داشته باشد، در چنین مواقعی به عنوان مثال پدر و یا در نبود پدر، پدربزرگش می‌تواند برای او این معامله را انجام دهد. فرض کنید فردی ۱۶ سال سن دارد و پدر او قصد دارد موتورسیکلتی را برای فرزندش خریداری کند در اینجا خود فرد نمی‌تواند معامله کند و ولی قهری یا همان پدرش می‌تواند از جانب او معامله را انجام دهد. همچنین پدر می‌تواند سند ماشین یا موتور سیکلت را به نام فردی که سنش زیر ۱۸ سال تنظیم نماید. حال اگر همین فرد که سنش به ۱۸ سال نرسیده است بخواهد موتور سیکلت را بفروشد باز هم پدر او باید این معامله را انجام دهد و سند را به نام خریدار انتقال دهد. پیشنهاد مطالعه: مطلب الزام قولنامه به تنظیم سند رسمی را بخوانید. ,مجله دلتا,نکات حقوقی آنلاین,سن قانونی معامله موتور سیکلت و ماشین,سن قانونی معامله ...ادامه مطلب

در قراردادهای ملکی ممکن است خریدار در پرداخت مبلغ معامله تاخیر داشته باشد. در این مواقع فروشنده به دلیل این تاخیر در پرداخت مبلغ، می‌تواند معامله را فسخ کند. ممکن است با گذشت سه روز از تاریخ معامله، خریدار پول ملک را به فروشنده نپردازد. در این مورد فروشنده می‌تواند با توجه به قانون قرارداد را فسخ  کند. در این نوشتار از مجله دلتا به بررسی امکان فسخ قرارداد فروش ملک از طرف فروشنده، به دلیل عدم پرداخت مبلغ معامله پرداخته می‌شود. فرصت حق استفاده برای برهم زدن معامله به مدت سه روز فرصتی برای فسخ قرارداد فروش ملک به‌ دلیل عدم پرداخت مبلغ معامله وجود دارد. پس از مدت مشخص شده، فروشنده می‌تواند معامله را برهم زند اما ممکن است او اقدامی برای فسخ معامله انجام ندهد و خریدار بعد از مدت مذکور‌، مبلغ معامله را پرداخت کند. در این صورت فروشنده دیگر نمی‌تواند قرارداد را فسخ کند.   نکات مهم برای برهم زدن معامله به علت تاخیر در پرداخت مبلغ اگر خریدار برای پرداخت مبلغ، ضامنی را معرفی کند در صورتی که فروشنده این مورد را قبول کند، در این صورت اگر ضامن مبلغ ملک را پرداخت نکند فروشنده نمی‌تواند معامله را فسخ کند. فروشنده تنها سه روز فرصت دارد تا به دلیل تاخیر خریدار در پرداخت مبلغ، معامله را فسخ کند. اگر هرچیزی که خریدار به عنوان مبلغ معامله به فروشنده پرداخت کند، معیوب باشد، فروشنده به علت اینکه آن را دریافت کرده است دیگر حق فسخ معامله را ندارد. پیشنهاد مطالعه: آیا می‌توان به رای غیابی نفقه اعتراض کرد؟ را بخوانید. ,مجله دلتا,نکات حقوقی,تاخیر در پرداخت مبلغ معامله,برهم زدن قرارداد,قرارداد ملکی ...ادامه مطلب

امروزه رایج است در معاملاتی که نیازمند ثبت و تنظیم سند رسمی است، به دلایل مختلف فروشنده به خریدار وکالت بلاعزل در فروش اعطا می‌کند. از جمله دلایل خرید و فروش وکالتی اموال ، می‌توان به در دسترس نبودن سند رسمی ملک، آماده نبودن سند تفکیکی، در رهن بودن سند، عجله فروشنده و طولانی بودن فرآیند انتقال رسمی سند و … اشاره کرد. این امر خطرات بسیاری برای خریدار به دنبال دارد که نباید از آن غافل بود. در این‌ نوشتار از مجله دلتا به بررسی خرید و فروش وکالتی اموال می‌پردازیم. تصور نادرست مالک شدن با اخذ وکالت بلاعزل در فروش افراد تصور می‌کنند که با اخذ وکالت بلاعزل در فروش، مالک ملک شده‌اند. حال آنکه این یک تصور اشتباه است و وکالت در فروش صرفا اعطای نمایندگی از طرف موکل به وکیل است. این وکالت هیچ حق مالکیتی برای خریدار ایجاد نمی‌کند. راه حل مناسب برای حل این مشکل این است که اگر تنظیم سند رسمی به هر دلیلی برای طرفین مقدور نیست و می‌خواهند معامله وکالتی انجام دهند، در کنار وکالت بلاعزل در فروش، یک مبایعه‌نامه نیز تنظیم کنند. با وجود مبایعه‌نامه، حق مالکیت برای خریدار ایجاد می‌شود.  در صورتی که وکالت‌نامه به هر دلیلی منفسخ شود، حق مالکیت فرد از بین نخواهد رفت. خریدار در این‌صورت این امکان را خواهد داشت که تنظیم سند رسمی به نام خود را تقاضا کند. شرط باقی ماندن وکالت بعد از فوت موکل گاهی تصور می‌شود در صورتی که در عقد وکالت شرط شود که «وکالت ولو بعد از فوت موکل باقی است» در این‌صورت وکالت با فوت از بین نمی‌رود. این تصور نیز اشتباه است و ممکن است از این شرط استنباط شود که مقصود طرفین وصیت بوده است چرا که وکالت بعد از فوت موکل با هیچ شرطی باقی نخواهد ماند. در این‌صورت، فرد ناچار است اثبات کند که عقد میان او و فروشنده، وصیت بوده است و نه وکالت. اثبات این امر هم کاری دشوار و گاه غیرممکن است. انجام مورد وکالت توسط فروشنده یکی دیگر از تصورات نادرست افراد از وکالت بلاعزل این است که با اعطای این وکالت، دیگر فروشنده حقی بر مال موردنظر ندارد و نمی‌تواند نسبت به آن معامله کند. واقعیت این است که با اعطای وکالت بلاعزل نیز، فروشنده حق ع,مجله دلتا,نکات حقوقی,خرید و فروش وکالتی اموال,وکالت خرید و فروش,خرید و فروش با وکالت ...ادامه مطلب